Эффективность упразднения земельных категорий: планы и реальность
Предложения о срочном проведении инвентаризации земли и об отмене земельных категорий, прозвучавшие на Госсовете, нацелены на снижение коррупционности в земельных отношениях и облегчение инвесторам доступа к земле. Однако не все разделяют мнение об их эффективности. Эксперт: Олег Скуфинский
Председатель Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ, руководитель экспертно-аналитического центра Института экономики недвижимости и налогового менеджмента НИУ ВШЭ Олег Скуфинский считает, что необходимы комплексные меры по борьбе с коррупционностью земельных отношений и приданию им нормального рыночного характера:
- Выступая на Госсовете, президент Путин подчеркнул, что создание информационного ресурса по свободным земельным участкам и проведение инвентаризации пустующих земель – это «первый подход к снаряду» для достижения прозрачности на рынке земельных отношений. Очень важно, что эти задачи зафиксированы в дорожных картах по стройке и регистрации собственности, разрабатываемых в рамках национальной предпринимательской инициативы.
Но, прописаны на бумаге – не означает их эффективную реализацию. Поэтому итоги Госсовета должны придать политический импульс для их реализации и должен быть обеспечен «систематический подход к снаряду», что бы поручения Президента и предпринимательская инициатива ритмично выполнялись.
Болезнь
Широкий резонанс получило предложение отменить категории земель. Сейчас категории земель пока не отменены, но тенденция налицо и соответствующий законопроект уже находится в Государственной Думе. Конечно, если обратиться к зарубежному опыту, там такого понятия не существует. Есть регламенты землепользования и застройки, которые установлены в национальном масштабе и складываются из местных юрисдикций.
Но если мы видим больные плоды, зачем начинаем сразу рубить корень или выкорчевывать все дерево? Может нужно просто взрыхлить почву, обрезать слабые ветки и обработать гербицидом паразитов.
Главный вопрос, когда это надо делать и при каких условиях можно отменять категории земель. Необходимо учитывать эволюцию развития земельных отношений, которая последние 90 лет укладывалась в логику категорий земель. Вся статистика, все правовые отношения сегодня базируются на категориях земель. Резкая отмена может привести к хаосу в земельных отношениях. Поэтому, прежде всего, должны быть четко сформулированы условия, при которых категории земель отменяются.
На наш взгляд нужно предпринять следующие шаги. Во-первых, установить границы административно-территориальных образований в Российской федерации, что на сегодняшний день до сих пор не сделано. Практически нет субъектов РФ и муниципальных образований, которые официально установили границы. Эти границы должны быть отражены в государственных информационных ресурсах, таких, как кадастр недвижимости и информационная система градостроительной документации. Ведь, по сути, это границы ведения бизнеса и хозяйственной деятельности.
Сейчас 60% земельных участков в кадастре не имеют границ. Почему? Потому что была реализована дачная амнистия, и земельные участки в упрощенном порядке ставились на учет без описания границ и технических паспортов.
Во-вторых, нужно завершить работы по разработке градостроительной документации. Причем нужно провести полную ревизию качества документов и решений. У нас есть понятия генплан, правила землепользования и застройки, градостроительный план земельного участка, межевой план, но при этом существует чехарда в этих документах. На фоне отсутствия четкой нормативной и методической баз, работы выполняются часто непрофессиональными коллективами в условиях 94 Федерального закона, когда цена и сроки главное, а качество уходит на второй план.
На сегодняшний день разработка градостроительной документации не завершена и, очевидно, в очередной раз будет пролонгирована, а качество выполненной работы, по оценкам экспертов, очень сильно разнится по территориям. Можно предположить, что многие документы морально устарели и консервируют «кривую» модель земельных отношений на территории муниципальных образований в угоду заинтересованных групп лиц, как правило, чиновников, не учитывая при этом перспективы развития территорий и современной инвестиционной политики. Поэтому данная работа требует содержательной экономической экспертизы, стандартизации и завершения. И здесь важны не сроки, а качество.
Только в условиях установленных границ юрисдикций и утверждения качественной и инвестиционно-ориентированной градостроительной документации можно снимать рамку категорий земель.
Важно понять, природу возникновения вопроса отмены категорий земель. Идея родилась вследствие административных барьеров и корупции, которые мешают вести инвестиционную деятельность. Процесс перевода земель из одной категории в другую, например, из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, носил коррупционный характер и скорость решения вопроса была прямо пропорциональна толщине кошелька или административным возможностям. Если бы процесс был официально формализован в виде нормативного регламента, устанавливающего условия, процедуру, сроки и, главное, официальные платежи в бюджет, то и проблем бы не было. Поэтому, без установления прозрачных процедур с равным доступом к ресурсам и заинтересованности власти в улучшении инвестиционного климата, ситуация не улучшится.
Ведь что нужно бизнесу? Быстро, с минимальными издержками получить «упакованный» инженерными сетями земельный участок с документацией, в которой четко и ясно прописано, что на этом участке можно строить. При этом важным условием является гарантия того, что формулировки в этой документации не поменяются во время строительства или после его завершения и не возникнут ограничения на использование объекта.
Другие лекарства
Поэтому отмена категорий земель не является реальным «лекарством от болезни» и, поэтому рецепты должны быть иными. Они содержатся в дорожных картах по строительству и регистрации собственности, разработанных на площадке Агентства стратегических инициатив. Во первых, это существенное сокращение сроков получения разрешительной документации на строительство, с момента обращения заявителя до момента начала строительства. Сейчас, по разным оценкам, этот процесс занимает около трех лет. При этом год – это нормы федерального законодательства, а дополнительные два – это барьеры местного уровня.
Благодаря политической поддержке Президента и совместной работе предпринимательского сообщества и Минэкономразвития России сегодня сформирована повестка работы в виде Дорожных карт. Ее просто нужно аккуратно реализовать под общественным контролем и это главная задача. Все, что будет этому мешать, должно оперативно устраняться.
Дорожная карта «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» предусматривает сокращение срока прохождения всех стадий процедур разрешения на строительство к 2018 году до 56 дней. Когда такая документация получена, начало строительства должно носить уведомительный характер. Инвестор уведомляет власть, что он начал строительство на основании полученных документов, и уже никто не может помешать инвестиционный проект реализовать в проектном объеме.
В дорожной карте «Оптимизация процедур регистрации собственности» предусмотрены шаги по установлению границ юрисдикций и формированию полного и достоверного реестра недвижимости, содержащего сведения об охранных зонах и обременениях. Когда это будет сделано, у нас недвижимость из теневого сектора перейдет в прозрачный. Кадастр недвижимости это публичный и доступный информационный ресурс, доступ к которому будет у каждого, но его надо наполнить качественными данными.
Сегодня около 20% территории России не размежеваны и это потенциал для развития. Конечно, этот резерв нужно анализировать структурно, вместе с теми земельными участками, которые используются не по целевому назначению или не эффективно. Многие земельные участки, которые числятся пахотными землями уже заросли 3-5 метровым лесом. Кстати затраты на их восстановления огромны и может их эффективнее отнести к лесным землям? Тем более что у нас лес стремительно вырубается и сгорает при пожарах.
Остается открытым вопрос эффективного использования земельных ресурсов различными государственными ведомствами. Земельные участки, принадлежащих госорганам, простаивают и или «потихонечку реализуются». Об этом Президент неоднократно говорил. В связи с этим возникает вопрос о качестве работы земельного надзора и изъятии этих земель в пользу добросовестных предпринимателей и граждан.
Кстати, АСИ разработало «Стандарт деятельности органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации по обеспечению благоприятного инвестиционного климата в регионе», который определяет образ инвестиционно-привлекательного субъекта РФ. Я уверен, что многие инерционные нормативные документы и процессы, которые сегодня проходят разные стадии, не учитывают как этот стандарт, так и мероприятия Дорожных карт. Поэтому должна быть проведена ревизия нормативного поля на предмет соответствия современной инвестиционной политике России.
Если посмотреть внимательно на материалы Госсовета, то становится понятно, что ситуация на земле далека от необходимой обществу модели. А это важнейший ресурс и, по сути, это подушка безопасности в условиях сильной сырьевой зависимости нашей экономики. Земельно-имущественный комплекс – это база для развития и привлечения инвестиций. Кстати в корпоративном секторе земельно-имущественные отношения требуют особого внимания. Там много резервов для сокращения издержек основной деятельности и, как минимум, ресурсов для неувеличения тарифов.
Сегодня необходимо провести полную инвентаризацию состояния земельно-имущественного комплекса и градостроительной документации. Неплохо было иметь «фотографию» того, что у нас собственно есть: в каком состоянии у нас находится градостроительная документация, кадастр недвижимости в каждом регионе, какие резервы для развития имеются, какие проблемы у предпринимателей. По большому счету это задача для губернаторов. Роль федерации инициировать процесс, а задача губернаторов предоставить информацию.
Источниками получения информации могут стать органы местного самоуправления и предприниматели, которые все о своей территории знают. Сроки проведения инвентаризации при наличии политической воли и надлежащем контроле, могут составить около трех месяцев. Месяц на подготовку, месяц на проведение инвентаризации и месяц на обработку данных. И в этом все заинтересованы. Желательно это сделать к Госсовету по инвестиционной деятельности, который пройдет в декабре. Там, как раз, может состояться «второй подход к снаряду», ведь вопросы земельной политики являются базовыми для инвестиционной.
Источник: Экспертный портал НИУ ВШЭ /OPEC.ru | ОПЕК.ru/